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                                                                        中央134億支持16城 住房租賃市場的諸多難題有解了?

                                                                        本文由:刘雨双 编辑 2019年07月21日 0:15 汽车导购3549 ℃

                                                                        【张翰娜扎疑复合】

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                                                                        據住房和城鄉建設部7月18日公布的消息?π,該部近期與財政部組織開展了中央財政支持住房租賃市場發展試點的競爭性評審工作∟↑。經過評審↑◇π,有16個城市入圍了2019年的試點範圍▽,包括北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都♀♂。此次試點的政策背景是什麼♂???試圖解決什麼問題〇???將如何開展實施⊙?對於這些行業內外關注的重點問題▽,筆者將做一些闡釋和回答∴。

                                                                        根據公開信息﹡▽△,2019年1月份〇⌒,財政部和住房城鄉建設部聯合印發了《關於開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》(財綜﹝2019﹞2號)﹡♀〇,明確了試點目標和要求☆↑。2019年3月份♂┊▽,中央有關領導在住房和城鄉建設部調研並主持召開座談會強調♀,「要完善住房租賃市場體系♂▽,建立健全住房租賃相關法律法規♂◇,完善金融財稅政策☆,實現住房租賃市場健康穩定發展〇┊┊。」可見〇?,財政政策已經成為住房租賃市場發展政策工具箱中的一項重要內容∵♂∴。

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                                                                        當然π,無論對於哪一類城市∴□♀,中央財政的支持數額與當地住房租賃市場的投資額相比都是微不足道的□△□。因而♀▽,中央財政的支持更多體現出一種導向和鼓勵◇♂⌒。

                                                                        首先⌒□□,主體明顯增多↑,但專業化效應有待強化↑。受到有關政策的鼓勵和支持∴,住房租賃市場在2017年以來成為房地產業以及資本市場的關注熱點之一π。發展至今﹡〇,參与住房租賃市場的主體日漸增加┊♂,除了自然人房東外∟,還有房地產開發企業、代理經租機構、公寓運營機構、租賃市場平台企業以及提供融資和其他配套服務的主體等♂?∵。在經營管理方面□△∴,也逐漸形成了所謂集中式和分散式的模式⌒,前者是指對具有一定規模的整棟物業進行改造然後出租運營△♂﹡,後者是指通過承租零星房源然後出租運營◇┊◇。

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                                                                        此次中央財政支持住房租賃市場發展?♂,對不同類型的城市按照城市規模分檔確定支持標準⊙。比如◇π,直轄市每年10億元♀∴,省會城市和計劃單列市每年8億元π⊙↑,地級城市每年6億元﹡。從入圍城市名單看△,16個城市中∴?,有3個是直轄市⊿△﹡,13個是省會城市和計劃單列市▽∵,因而每年中央財政支出額為134億元﹡⌒〇。

                                                                        中央財政支持重在引導和鼓勵將中央財政支持納入住房租賃市場發展的政策工具箱﹡◇,是經過充分醞釀的┊□。從2015年到2017年的連續三年☆,中央經濟工作會議都對住房租賃市場發展提出了明確要求⊿∵。比如♂,2017年中央經濟工作會議強調要發展住房租賃市場特別是長期租賃□,保護租賃利益相關方合法權益♂,支持專業化、機構化住房租賃企業發展♂。2018年12月∟,中央經濟工作會議更加強調從體系建設和機制完善角度推動市場發展↑♀♂,提出要「構建房地產市場健康發展長效機制□,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位┊,因城施策、分類指導↑⊙┊,夯實城市政府主體責任↑♂〇,完善住房市場體系和住房保障體系」∴。2019年初□♀,財政部表示∵⊙∵,「積極協同有關部門進一步完善住房市場體系和住房保障體系……加快發展住房租賃市場∟⊿,多策並舉改善城鄉群眾居住條件▽∴。」這意味着∵,中央財政支持住房租賃市場發展已經進入了政策制定和實施階段∴。

                                                                        在支持的對象上□﹡π,以城市為基本單元↑,充分體現城市政府的主體責任﹡。對於資金具體用途?△♂,各城市可以自主確定?∟↑,主要用於多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務與監管平台等與住房租賃市場發展相關的支出⊙。

                                                                        這個培育和發展住房租市場的政策框架在後續一系列政策和文件中都得以貫徹和體現┊。比如∟┊□,2017年5月┊♂,住房城鄉建設部在《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》中提出:「國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業π〇,支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源◇↑▽,支持個人和單位將住房委託給住房租賃企業長期經營□。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策♂☆∵,可依法將住房租賃相關收益設立質權⊿◇﹡。」再比如☆,2017年7月∵,《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(建房﹝2017﹞153號)⌒♂⊙,在支持政策方面♀┊,主要包括金融支持、稅收優惠、新增用地以及利用集體建設用地建設租賃住房、水電氣價格、租賃住房運營管理等方面♂♀。

                                                                        再次♀▽,突出示範引領作用♂∵﹡。此次中央財政的支持∵??,採取競爭性評審的方式☆∵∟。具體來說π♀,由有關城市按照自願原則制定實施方案﹡⊿♂,財政部和住房城鄉建設部對地方申報材料進行審核∟,並組織專家開展評審☆,選取具有示範性的城市入選⊿∟。從入圍的城市看∟,主要都是住房租賃需求規模較大、住房租賃市場具備一定基礎的大中城市∴⊿。

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                                                                        但是〇↑,從目前市場發展現狀看□∴,儘管一些規模化的企業在快速成長∟,有些企業運營管理的房源數量甚至已經達到幾十萬套(間)?﹡,但是專業化的效應還不強∴。專業化的住房租賃企業應該適應高質量發展的經濟社會變遷趨勢〇,為滿足居民群眾對美好生活的嚮往提供專業化服務∵,為住房租賃市場平穩健康發展奠定基礎□。規模大並不意味着專業能力強﹡,如果只是一味地追求規模□,而沒有有效提升專業服務能力﹡∟,對住房租賃市場發展的價值較為有限♂∵⊙。

                                                                        由於住房租賃市場是一個高度市場化且富有競爭性的領域☆♂∟,儘管其中一部分中低收入的住房困難群體需要獲得以公共租賃住房為主要形式的保障﹡,但在大多數情況下⊿,市場在資源配置中起決定性作用♂∴∟。因而〇,在培育和發展住房租賃市場的政策框架中☆﹡,政策工具主要涉及金融、稅收、土地等方面△♂,沒有明確提出財政支持作為政策手段↑♀◇。

                                                                        文| 嚴榮(上海市房地產科學研究院副院長∟⌒☆,研究員)培育和發展住房租賃市場⌒∵π,實行租購併舉☆△,是深化住房制度改革的重要內容⊙◇♀,是當前階段推動住房發展的重點方向◇▽□。為了促進住房租賃市場發展∟▽,各級政府陸續從金融、稅收、土地、監管等多個方面實施支持政策♂◇♂。近來△⊿,財政補貼政策逐漸被用於支持住房租賃市場發展∟,使政策工具箱更加豐富和全面⌒。

                                                                        對城鎮住房租賃市場提供中央財政支持┊∟┊,既是一種導向∴⊿,引導地方和城市同向發力∴,促進租購併舉住房制度建設♂♂▽,也是一種支撐♂,為一些關鍵機制和平台建設提供基礎♂?,有助於構建房地產市場健康發展長效機制⊙△♂。具體看♀♂♂,有以下一些特點?⊙∵。

                                                                        其次◇,夯實城市政府主體責任△。由於我國住房市場是一個區域差異很大的市場⌒⊿┊,各個區域的住房發展處於不同階段◇△,因而有關政策必須給地方和城市留下空間♂∴♂,而不能搞「一刀切」?♂▽。尤其重要的是↑┊,在推動住房發展方面↑□〇,應該給地方和城市足夠的自主權⊙∵◇,讓地方和城市大胆試驗、創造有益經驗↑∟π。

                                                                        其中┊↑﹡,在支持政策方面□▽,主要包括給予稅收優惠、提供金融支持、完善供地方式等∟。比如⊙,在稅收優惠方面⌒,對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人♀,給予相應優惠〇∴,涉及個人出租住房的增值稅徵收率由5%減按1.5%計算繳納◇,對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務的適用6%的增值稅稅率☆,對個人出租住房所得減半徵收個人所得稅等♂。比如⊿?,在金融支持方面◇,提出鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則⌒△,向住房租賃企業提供金融支持;支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品;穩步推進房地產投資信託基金(REITs)試點等∴⌒△。再比如♀♀,在土地供應方面△,提出各地應將新建租賃住房納入住房發展規劃□,並在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排;允許將商業用房等按規定改建為租賃住房♀,土地使用年限和容積率不變♂π,土地用途調整為居住用地♂,調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行﹡┊▽。

                                                                        (文章僅代表作者觀點〇。責編郵箱:yanguihua@jiemian.com)

                                                                        全面客觀地看⌒♂,這些問題主要是發展的問題♂,也就是說隨着住房租賃市場的發展♂〇,有些問題將會逐步得以緩解⌒?π,但也有一些是體制機制問題▽◇♂,需要在關鍵時期通過建章立制、統籌協調、引導管理等方式加以完善π┊。其中∵∟◇,通過中央財政支持住房租賃市場發展是政策工具的選擇之一﹡。

                                                                        但是♂┊,供需不匹配的問題也較為嚴重△π〇。從全國層面看♂〇〇,「一頭是商品房高庫存⌒〇,一頭是2億多城鎮非戶籍人口絕大多數在城鎮沒有合適的住處」⌒☆。從城市層面看◇?♂,在區位、價格、房型等方面都存在供需不匹配的問題△。比如?,有些租賃房源由於位置較偏僻♂∟♂,交通不夠便捷♂,因而難以吸引人員承租∵,只好空置?,形成不了有效供應☆。又比如﹡⊙,不少城市較為重視中高端租賃房源的供應♂﹡π,忽視了中低收入人群的租賃需求↑☆∟,「藍領公寓」和宿舍型租賃房供應相對較少⊿∟π。

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                                                                        其次〇∴┊,房源有所增加▽∟⊙,但供需匹配度有待提高♂◇。近年來許多城市都通過新增供應、存量盤活、改造利用等方式增加了住房租賃房源數量♀☆。以幾個主要城市的規劃目標為例?,北京市提出在2018年至2022年計劃建設租賃住房50萬套♂π♀,並主要通過集體建設用地安排⊙〇⊙,深圳市在2017年提出「十三五」期間收儲不低於100萬套「農民房」用於規模化租賃?☆,上海市也在2017年提出「十三五」期間新建和轉化租賃住房70萬套∴。另外∵﹡?,在有段時間◇↑,一些城市出現了較嚴重的房地產庫存﹡,也將其中一部分轉化用於租賃住房△。總體看來△﹡,租賃住房的房源有所增加〇◇﹡。

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                                                                        住房租賃市場仍不平衡不充分受益於相關政策的大力支持ππ,近幾年來我國住房租賃市場發展有了長足進步◇♂,對加快改善城鎮居民居住條件、推動新型城鎮化進程、促進房地產業轉型發展等都發揮了重要作用⊿⊿。但是〇◇,對照2016年《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發﹝2016﹞39號)提出的發展目標∵⌒?,當前住房租賃市場還面臨發展不平衡不充分的突出問題↑。

                                                                        再次?□∟,市場漸趨活躍△,但監管體系有待加強↑。隨着經濟和人口結構的變化♂☆♂,租賃逐漸成為城鎮居民重要的居住選擇之一┊,尤其是青年人群∟∴π。租賃需求增加π,再加上一些市場主體和社會資本陸續進入住房租賃市場♂,使得租賃市場逐漸趨於活躍∵∴△。但是┊﹡▽,由於市場體系尚未健全∴□,監管機制和監管工具都較為薄弱♂♂。比如π♂♂,住房租賃市場的基礎數據不夠齊全□,制約了監管部門及時監測市場變化的能力♂∟♂。再比如∴,在住房租賃行業較為普遍地出現「租金貸」業務時⌒∟〇,由於缺乏相應機制和能力∴,監管部門較難及時發現並做出風險預判π┊,從而加大了風險處置的難度☆♀。

                                                                        ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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